Locaux Commerciaux à vendre aux Berges du Lac 2. © Épargne Immobilière
Le projet de loi prévoit l’application effective en 2025 du taux de TVA standard pour les propriétés neuves, le faisant passer de 13 % à 19 %. Cette mesure, bien que prévue depuis plusieurs années, avait été reportée en raison des prix élevés de l’immobilier neuf et du pouvoir d’achat affaibli des consommateurs tunisiens, qui peinent de plus en plus à accéder à la propriété neuve.
Les promoteurs immobiliers, déjà confrontés à la hausse des coûts des matériaux de construction en raison de l’inflation mondiale et des difficultés d’importation, se retrouvent dans une position encore plus difficile. L’augmentation des taxes sur leurs partenaires financiers et l’éventuelle baisse de la demande pour leurs produits finaux pourraient entraîner une stagnation du marché, voire une baisse des prix, mettant ainsi en péril la viabilité de nombreux projets immobiliers en cours.
Selon le projet de la loi 2025, il a été constaté que de nombreux propriétaires de biens immobiliers locatifs présentent des factures de services de réparation et d’entretien non réelles ou exagérément gonflées pour réduire artificiellement leur revenu net locatif, en plus de la déduction standard forfaitaire. Ce qui diminue considérablement la base imposable de reveneus de ces biens immobiliers en location et affecte négativement les recettes fiscales de l’état.
Actuellement, le revenu brut provenant de la location de biens immobiliers inclut le montant des loyers perçus par le propriétaire, ainsi que les frais que le locataire est normalement tenu de payer, mais qui peuvent être à la charge du propriétaire. Le revenu net est déterminé en déduisant 20 % du revenu brut pour couvrir les frais divers accrues par le propriétaire.
En plus de cette déduction, les frais de réparation et d’entretien justifiés avec factures ainsi que les taxes sur la valeur locative sont notamment déduits. Or, selon le texte du projet, les agents des services fiscaux rencontrent souvent des difficultés pour vérifier l’authenticité de ces factures de réparation et d’entretien, surtout si le propriétaire possède plusieurs biens immobiliers destinés à la location.
Il est proposé désormais d’inclure ces frais de réparation et d’entretien dans la déduction forfaitaire de 20 % et donc ne sont plus déductibles, tout comme les autres charges qui sont provisionnées dans ce régime forfaitaire dans l’objectif de lutter contre ce type d’évasion fiscale et rationaliser la base de calcul de l’impôt sur les revenus des biens immobiliers bâtis. Seules les taxes sur les propriétés bâties et la contribution au Fonds National pour l’Amélioration du Logement resteront déductibles, si elles ont été effectivement payées. Dorénavant, la marge forfaitaire de 20 % couvrira les :
Note: Les propriétaires ayant des frais de réparation et d’entretien plus importants et qui ne seraient pas couverts par la déduction de 20 % auront toujours la possibilité de choisir un régime d’imposition réel basé sur une comptabilité conforme au droit comptable des entreprises, leur permettant ainsi de déduire l’ensemble des charges d’exploitation, y compris les frais de réparation et d’entretien de ces biens immobiliers en location.
Les services fiscaux sont permis dorénavant d’effectuer des inspections sur le terrain, similaire à une expertise, lors d’un contrôle fiscal. Cette nouvelle mesure permettra aux services de s’appuyer sur les résultats de ces inspections effectuées sur place pour déterminer la valeur de ces derniers, des droits fonciers et des fonds de commerce.
A noter cependant, que dans le cas où l’inspection concerne un logement à usage non commercial, cette inspection nécessite l’accord écrit préalable de l’occupant effectif de ce bien immobilier. Cette démarche d’inspection s’effectue sur un ordre du responsable du service fiscal concerné, avec remise d’une copie de cet ordre au propriétaire ou locataire du bien en question, accompagnée d’un reçu. Un procès-verbal nottamment sera rédigé en suivant les dispositions des articles 71 et 72 du code fiscal.
Selon le projet de la loi, cette mesure vise à améliorer la précision des évaluations fiscales, à les les rendre mieux adaptées aux réalités du marché, tout en renforçant la transparence des procédures et à simplifier les révisions initiales des contrôles fiscales.
Le projet de loi de finances de 2025 consacre le principe de l’impôt progressif pour les particuliers. L’objectif de l’État, à travers cette réforme, est de rendre la distribution de la pression fiscale plus équitable, en allégeant l’impôt pour les tranches à revenus modestes et moyens tout en augmentant la contribution des catégories les plus aisées. Cependant, cette révision fiscale risque d’avoir un impact négatif sur le secteur immobilier, déjà fragile en Tunisie.
En effet, les tranches de revenus concernées par une hausse des impôts sont souvent celles qui participent activement au marché immobilier, en tant qu’acheteurs ou investisseurs. Avec une augmentation des impôts sur les revenus personnels dans ces catégories, la capacité d’investissement dans l’immobilier pourrait être réduite, ce qui freinerait les achats, et par conséquent, mettrait encore plus de pression sur les promoteurs immobiliers, ceux-ci, déjà confrontés à une demande affaiblie.
Selon la législation en vigueur, l’impôt sur le revenu est calculé en fonction du revenu annuel net global des personnes physiques, avec un barème progressif qui varie de 0 % à 35 % . Le projet propose de réviser le barème de l’impôt sur le revenu avec objectif d’instaurer un système plus équitable, basé sur le principe de la progressivité de l’impôt en fonction du niveau de revenu en prenant en compte le pouvoir d’achat des ménages à faibles revenus et de promouvoir la justice sociale à travers une meilleure redistribution de la charge fiscale.
Nouvelle proposition pour 2025 : l’introduction d’un nouveau barème avec un taux minimum de 15 % et un taux maximum de 40 %, avec la première tranche de 5 000 TND toujours exonérée. Les principales modifications proposées sont les suivantes :
| Tranche en milles DT | Taux en % | Changement en % |
|---|---|---|
| 0 - 5,000 | 0% | 0% |
| 5,001 - 10,000 | 15% | -11% |
| 10,001 - 20,000 | 25% | -1% |
| 20,001 - 30,000 | 30% | -2% |
| 30,001 - 40,000 | 33% | +1% |
| 40,001 - 50,000 | 36% | +4% |
| 50,000 et plus | 40% | +5% |
Application et exceptions:
Ce barème s’applique à toutes les personnes physiques percevant différents types de revenus soumis à l’impôt sur le revenu, qu’elles soient salariées, retraitées, ou exerçant des activités professionnelles (commerçants, artisans, prestataires de services, professions libérales, etc.)
Cependant, certaines catégories de contribuables en sont exclues, comme ceux relevant de régimes fiscaux spéciaux ou des régimes forfaitaires pour les bénéfices industriels et commerciaux, ainsi que ceux soumis à un prélèvement libératoire (ex. dividendes) ou à des taux spéciaux (ex. plus-values immobilières ou mobilières).
Pour les revenus non commerciaux et locatifs, 20 % des recettes brutes sont déduits à titre de frais professionnels.
La nouvelle loi de finances 2025 introduit une réforme des taux d’imposition sur les sociétés, avec des taux progressifs selon le chiffre d’affaires ou la nature de l’activité. l’augmentation la plus significative concerne les banques, les institutions financières, et les sociétés d’assurance, désormais imposées à 40 %.
Cette hausse massive des impôts sur le secteur financier pourrait se répercuter directement sur les consommateurs, entraînant une augmentation des coûts des prêts immobiliers et des services bancaires. Cette situation risque d’aggraver la stagnation du secteur immobilier en Tunisie, en rendant l’accès au financement plus coûteux et en freinant l’acquisition de biens immobiliers, déjà sous pression en raison des autres réformes fiscales.
Les secteurs prioritaires de l’état tels que l’agriculture et le développement régional bénéficient d’un taux réduit de 10 %, tandis que les grandes entreprises, notamment les opérateurs de télécommunication et les concessionnaires automobiles, sont soumises à des taux allant jusqu’à 35 %.
Cette augmentation significative de l’imposition des sociétés financières aura des répercussions directes sur le consommateur. Les banques, par exemple, transféreront probablement cette hausse fiscale sous forme de coûts sur leurs clients en augmentant les frais des services bancaires, tels que les prêts immobiliers, les frais de dossier, et les autres coûts liés aux transactions financières. Cela viendra alourdir encore d’avantage les charges des acheteurs potentiels et des propriétaires existants.
Dans un contexte où l’accès au crédit immobilier est crucial pour l’acquisition d’un bien, cette hausse des coûts bancaires pourrait ralentir encore davantage le marché immobilier, limitant ainsi l’accès à la propriété pour de nombreux ménages tunisiens.
Au-delà de cela, l’incertitude économique que peut générer ces changements pourrait également freiner les investisseurs étrangers, un facteur important pour la santé du secteur immobilier tunisien. En effet, la pression fiscale accrue, combinée à une inflation continue et à la hausse des coûts de la vie, risque de rendre le marché immobilier tunisien moins attractif pour les investisseurs internationaux qui recherchent des conditions favorables pour des investissements rentables.
| Taux d’imposition | Chiffre d’affaires | Secteur d’activité |
|---|---|---|
| 10% | Quel que soit le chiffre d’affaires | Secteurs prioritaires et liste d’activités de soutien et d’artisanat : - Agriculture - Développement régional - Protection de l’enfance - Soins aux personnes âgées - Animation jeunesse - Culture - Lutte contre la pollution |
| 15% | Moins de 5 millions de dinars | Toutes les autres activités non concernées par les taux de 10% |
| 20% | Entre 5 et 20 millions de dinars | |
| 25% | Plus de 20 millions de dinars | |
| 35% | Quel que soit le chiffre d’affaires | Liste des grandes activités : - Opérateurs de réseaux de télécommunication - Sociétés d’investissement - Entreprises de recouvrement de créances - Secteur des hydrocarbures - Grandes surfaces - Concessionnaires automobiles - Exploitants de marques étrangères |
| 40% | Quel que soit le chiffre d’affaires | - Banques - Institutions financières - Sociétés d’assurance et de réassurance |
En résumé, bien que la réforme fiscale ait pour objectif de renforcer la justice sociale et la redistribution, son impact sur le secteur immobilier tunisien risque d’être important. La hausse de l’imposition sur les revenus des classes moyennes et supérieures, qui sont les principales cibles du marché immobilier, ainsi que l’augmentation des coûts des services financiers, sont autant de facteurs qui pourraient freiner la dynamique du secteur.
Dans un contexte où la demande est déjà en berne, ces mesures risquent d’accentuer la crise du logement en Tunisie, en décourageant à la fois les acheteurs potentiels et les investisseurs immobiliers, tout en alourdissant les charges financières et des promoteurs immobiliers.
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